Купуєте квартиру частинами: як не втратити гроші

Продавець і покупець домовились: 30% зараз, решта — через пів року, квартиру переоформлять після повної оплати. Підписують «попередній договір» у рієлтора або вдома, продавець пише розписку. Через пів року ціна виросла, продавець передумав, помер, розлучився, отримав арешт на майно або просто продав квартиру іншому. Покупець приходить із папером — і з'ясовує, що вимагати квартиру не може.

Коротко

Попередній договір купівлі квартири без нотаріуса — нікчемний. Розписка підтверджує лише, що гроші передано, але права на квартиру не дає. Якщо платите частинами до переоформлення, гроші мають бути забезпечені самою квартирою: через нотаріальну іпотеку, яка не дасть продати її іншому.

Попередній договір без нотаріуса нікчемний

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного. Договір купівлі-продажу житла підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, і попередній договір щодо квартири може бути тільки нотаріальним.

ч. 1 ст. 635, ст. 657 Цивільного кодексу України

Без нотаріальної форми договір нікчемний: він не створює жодних прав з моменту підписання, і суд для цього не потрібен.

ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України

Навіть нотаріальний попередній договір не дає квартири

Він зобов'язує лише укласти основний договір у майбутньому. Якщо продавець ухиляється, можна через суд спонукати його укласти договір або стягнути збитки. Але якщо квартиру вже продано іншому, вимагати її від нового власника за попереднім договором не вийде.

Прокрутіть схему вбік →

* Спонукати продавця укласти договір можна лише поки квартира ще його. Якщо її вже продано, лишається стягувати гроші і збитки.

Аванс чи завдаток: що повернуть

Гроші, передані за нікчемним договором, продавець зобов'язаний повернути. Але лише ту суму, яку ви передали, — без «подвійного завдатку».

Завдаток, який продавець повертає в подвійному розмірі, забезпечує грошове зобов'язання. За попереднім договором такого зобов'язання немає, є лише обов'язок укласти основний договір. Тому суди, як правило, вважають таку суму авансом: її повертають одинарно, скільки б разів у папері не було написано «завдаток».

ст. 570, 571 Цивільного кодексу України

Розписка: що вона доводить

Розписка доводить, що продавець отримав гроші. Вона знадобиться, щоб повернути суму. Права власності чи права вимагати квартиру вона не дає.

ст. 545 Цивільного кодексу України

Щоб розписка працювала в суді, у ній мають бути:

повні ПІБ, дата народження, паспортні дані й РНОКПП обох сторін;
сума цифрами і словами, валюта;
за що передано кошти: адреса квартири, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна;
дата і місце складання;
власноручний підпис продавця, а краще весь текст від руки.

Прокрутіть схему вбік →

Без пункту 3 розписка доводить лише, що гроші передано, але не за що. Продавець зможе сказати, що це була позика чи повернення старого боргу.

Готівка понад 50 000 грн — тільки через банк

Розрахунки між фізичними особами за договорами, що підлягають нотаріальному посвідченню, понад 50 000 грн проводяться лише через банк. Великі суми готівкою «під розписку» — зайвий ризик для обох сторін. Банківський переказ із призначенням платежу — найкращий доказ.

постанова НБУ № 148 від 29.12.2017

Як платити частинами і не ризикувати: позика з іпотекою

Покупцю, який платить до переоформлення, ми рекомендуємо оформлювати не «попередній договір», а договір позики, забезпечений іпотекою цієї ж квартири.

Прокрутіть схему вбік →

Іпотека реєструється в Державному реєстрі речових прав у день підписання: з цього моменту будь-який нотаріус побачить заборону і не посвідчить продаж.

Позика. Покупець передає продавцю кошти як позику — нотаріально, з графіком і строком повернення.

Іпотека. У забезпечення продавець передає квартиру в іпотеку покупцю. Нотаріус реєструє обтяження в Державному реєстрі речових прав і накладає заборону відчуження: продати, подарувати чи перепродати квартиру без згоди іпотекодержателя продавець уже не може.

ст. 9 Закону України «Про іпотеку»

Фінал. Після повної оплати сторони в одного нотаріуса укладають договір купівлі-продажу, позика зараховується в рахунок ціни, іпотека знімається тим самим днем. Якщо продавець передумав, ваші гроші забезпечені квартирою: можна звернути стягнення на предмет іпотеки, а не роками шукати продавця з розпискою.

Якщо навпаки: квартиру передають одразу, а платять потім

Тоді ризикує продавець. Для цього є договір купівлі-продажу з розстроченням платежу: право власності переходить до покупця одразу, але до повної оплати квартира перебуває в заставі в продавця. Договір теж нотаріальний.

ст. 694 Цивільного кодексу України

Що робити

Перед першим платежем

01 Замовити витяг з Державного реєстру речових прав Хто власник, чи немає арештів, іпотек, заборон

02 З'ясувати, хто ще має права на квартиру Співвласники, згода подружжя, неповнолітні, зареєстровані особи

03 Перевірити, на якій підставі продавець став власником Спадщина, приватизація, дарування — у кожному випадку свої ризики

04 Перевірити продавця Чи немає банкрутства і арешту майна в кримінальному провадженні

05 Платити тільки під нотаріальну позику з іпотекою і через банк Без «попередніх договорів на коліні» і готівки під розписку

Коротко

Попередній договір щодо квартири без нотаріуса нікчемний, а нотаріальний зобов'язує лише укласти основний договір — квартиру за ним не отримати. «Завдаток» за таким договором суди, як правило, повертають одинарно, як аванс. Розписка доводить передачу грошей, але не більше. Якщо платите до переоформлення, оформлюйте позику з іпотекою цієї квартири і розраховуйтеся через банк. Якщо гроші вже передано і продавець передумав — не зволікайте: позовна давність три роки, але квартира може змінити власника значно швидше.

← Усі статті Контакти

Купуєте квартиру частинами?

До першого платежу перевіримо документи й історію квартири і складемо позику з іпотекою під вашу угоду.

+380 67 400 8181